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공인중개사 1차 기출문제 2012년 23회 (2012.10.28)

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1. 자격요약

□자격명 :
공인중개사 1차
□영문명 :
Licensed Real Estate Agent
□관련부처 :
국토교통부
□시행기관 :
한국산업인력공단
□응시자격 :
제한없음
□자격분류 :
국가전문자격증
□홈페이지 :
www.q-net.or.kr
□자격증 관계도

공인중개사 1차, 공인중개사 2차(1교시), 공인중개사 2차(2교시)

2. 자격정보

□ 공인중개사 1차
○ 한국산업인력공단에서 시행하는 공인중개사 시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말함.
○ 공인중개사 자격증을 취득한 후, 중개사무소 개설등록을 하려면 등록신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육(실무수습 포함)을 받아야 함. (공인중개사법 제34조)
□ 주요특징
○ 일정한 수수료를 받고 토지나 주택 등 중개 대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선, 중개 행위를 수행.

- 중개란 중개대상물(토지, 건축물과 그 밖의 토지의 정착물, 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건)에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. (공인중개사법 제3조)

○ 토지, 건축물의 부동산 중개업 외에도 부동산관리, 개발, 분양 대행, 경 · 공매 대상물의 입찰 신청 대리 혹은 매수 신청 대리 등을 수행.

공인중개사 시험은 법률계 자격증 시험 중에서 가장 기본적인 시험으로 평가되지만 최근에는 시험 난이도가 점차 높아지고 있다.

○ 시험은 응시자격에 제한이 없으며, 1차 시험(2과목)과 2차 시험(3과목)으로 구분하여 같은 날에 시행.

- 모두 객관식 5지 선택형으로 출제되며, 절대평가 방식으로 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상이면 합격.

- 보통 1차와 2차 시험으로 분리된 자격시험은 1차를 합격한 후에만 2차를 응시할 수 있으나, 공인중개사 시험은 1차와 2차의 동시 응시가 가능함.

□ 진로 및 전망
○ 취업

- 기존 중개사업소, 부동산 투자신탁회사, 외국인투자중개법인 등 부동산 관련회사에 취업 가능.

- 일반기업의 부동산팀이나 관재팀에도 취업이 가능하며, 승급우대와 자격증 수당 등이 지급되기도 함.

○ 창업

- 공인중개사 시험을 합격하면 바로 중개소를 개업 가능.

○ 컨설팅

- 종래의 부동산 중개사무소의 개업 외에 최근에는 부동산의 입지환경과 특성을 조사, 분석하여 부동산 이용을 최대화 할 수 있는 방안을 연구하고 자문하는 컨설팅업이 자리를 잡아가고 있음.

3. 시험정보

□ 시험일정 ( 원서접수 첫날 10:00부터 마지막 날 18:00까지 )
구분 필기원서접수
(인터넷)		 필기시험 필기합격
(예정자)발표
2023년 정기 1회 2023.08.07 ~ 2023.08.11 2023.10.28 2023.11.29
□ 수수료

○필기 : 13,700원

□ 취득방법
○ 시험과목

- 필기

1) 부동산학개론(부동산감정평가론 포함)
2) 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

○ 검정방법

- 필기 : 객관식 5지 택일형 과목당 40문항(과목당 50분)

○ 합격기준

- 필기 : 100점을 만점으로 하여 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상

○ 제한시간

- 필기 : 100분

1 과목 : 부동산학개론

  • 1. 부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은?

    • 1토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
    • 2자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
    • 3매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.
    • 4토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
    • 5부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.

  • 2. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

    • 1상품
    • 2자본
    • 3자산
    • 4환경
    • 5소비재

  • 3. A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적ㆍ인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가?

    • 1생산성ㆍ용도의 다양성
    • 2부동성ㆍ위치의 가변성
    • 3영속성ㆍ투자의 고정성
    • 4적재성ㆍ가치의 보존성
    • 5부증성ㆍ분할의 가능성

  • 4. 부동산 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 5. 도시스프롤(urban sprawl) 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 6. 부동산 수요의 가격탄력성에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

  • 7. 거미집이론에서 수렴형 모형이 되기 위한 A와 B의 조건은?(단, 수요와 공급은 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)(문제 오류로 실제 시험에서는 전항 정답 처리되었습니다. 여기서는 3번을 누르면 정답 처리됩니다.)

    - 수요의 가격탄력성 ( A ) 공급의 가격탄력성
    - 수요곡선의 기울기 ( B ) 공급곡선의 기울기

  • 8. 우리나라 토지관련 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 9. 다음에서 설명하는 도시공간구조이론은?

    - 미국의 도시경제학자인 호이트(H.Hoyt)가 주장하였다.
    - 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매·경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(wedge) 지대 모형으로 확대 배치된다.
    - 주태가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

  • 10. 공급의 가격탄력성에 따른 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요는 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

  • 11. 주택의 여과과정(filtering process)에 관한 설명으로 틀린 것은?(문제 오류로 실제 시험에서는 전항 정답 처리되었습니다. 여기서는 4번을 누르면 정답 처리됩니다.)

  • 12. 부동산시장에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

  • 13. 다음 표는 어느 시장지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프(Huff)모형에 의한다면, 거주지 A에서 쇼핑센터1의 이용객 수는?(단, 공간마찰계수는 2이고, 소요시간과 거리의 비례는 동일하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

  • 14. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 15. 다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 7%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?

  • 16. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

  • 17. 부동산시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 18. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 19. 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상이 아닌 것은?

  • 20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

  • 21. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 22. 부동산 투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 23. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 24. 부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 25. 한국주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 26. 부동산가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 27. 부동산집합투자기구(이하 ‘부동산펀드’)와 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 28. 80,000,000원의 기존 주택담보대출이 있는 甲은 A은행에서 추가로 주택담보대출을 받고자 한다. A은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, 甲이 추가로 대출 가능한 최대금액은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)

    - 甲 소유주택의 담보평가가격 : 400,000,000원
    - 甲의 연간소득 : 40,000,000원
    - 연간저당상수 : 0.1
    - 대출승인기준
      * 담보인정비율(LTV) : 70%
      * 소득대비 부채비율(DTI) : 50%
    ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

  • 29. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 30. 주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 대출조건은 동일하다고 가정함)

  • 31. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도 변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
    ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
    ㄷ. 흡수율분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
    ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역·지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
    ㅁ. 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택 될 수도 있고, 그렇지 않을 수 도 있다.

  • 32. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)

    - 호당 임대료 : 6,000,000원
    - 임대가능호수 : 40호
    - 공실률 : 10%
    - 운영비용 : 16,000,000원
    - 원리금상환액 : 90.000.000원
    - 융자이자 : 20.000.000원
    - 감가상각액 : 10.000.000원
    - 소득세율 : 30%

  • 33. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 35. 평가대상부동산이 속한 지역과 사례부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는?(단, 격차내역은 사례부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결과값은 소수점 넷째자리에서 반올림함)

  • 36. 부동산감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 37. 다음 사례부동산의 사정보정치는 얼마인가?

    - 면적이 1,000m2 인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음
    - 표준적인 획지의 정상가격이 80,000원/m2 으로 조사되었음

  • 38. 「감정평가에 관한 규칙」상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 39. 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은?

  • 40. 감가수정의 방법 중 건물의 내용년수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법은?

2 과목 : 민법 및 민사특별법

  • 41. 대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 42. 다음 중 의무부담행위가 아닌 것은?

  • 43. 허위표시의 무효로 대항할 수 없는 선의의 제3자에 해당되지 않는 자는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 44. 강박에 의한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 45. 협의의 무권대리에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

    ㄱ. 상대방이 무권대리인의 동의를 얻어 단독행위를 한 경우, 본인은 이를 추인할 수 있다.
    ㄴ. 무권대리행위의 추인은 다른 의사표시가 없는 한, 소급효가 인정되지 않는다.
    ㄷ. 무권대리에 의한 계약의 추인은 그 대리행위로 인한 권리의 승계인에게도 할 수 있다.
    ㄹ. 무권대리행위는 그 효력이 불확정상태에 있다가 본인의 추인 유뮤에 따라 본인에 대한 효력 발생 여부가 결정된다.
    ㅁ. 무권대리행위의 추인과 추인거절의 의사표시는 무권대리인에게 할 수 없다.

  • 46. 착오에 의한 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 47. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 48. 다음 중 원칙적으로 소급효가 인정되는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 49. 甲은 그의 X토지를 내심의 의사와는 달리 乙에게 기부하고, 乙 앞으로 이전등기를 마쳤다. 甲ㆍ乙 사이의 법률관계에 관한 설명으로 옳은 것은?

  • 50. 무효인 법률행위는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 51. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 52. 저당권의 성립 및 효력에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 53. 근저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 54. 본권에 기하여 물권적 청구권을 가지는 자는?(다툼이 있으면 판례에 의함)(문제 오류로 실제 시험에서는 전항 정답 처리되었습니다. 여기서는 1번을 누르면 정답 처리됩니다.)

  • 55. 부동산 물권변동과 공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 56. 부동산에의 부합에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 57. 점유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 58. 토지거래허가구역 밖에 있는 토지에 대하여 최초 매도인 甲과 중간 매수인 乙, 乙과 최종 매수인 丙 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 59. 등기의 추정력에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 60. 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 61. 부동산의 점유취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 62. 지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 63. 민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 64. 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 65. 甲은 건물소유를 목적으로 乙 소유의 X토지를 임차하여 Y건물을 신축하고 보존등기를 마쳤다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 66. 임대인 甲은 임차인 乙에게 임대차기간의 만료와 동시에 임대주택의 명도를 요구하고 있다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 67. 甲은 乙로부터 X토지를 매수하여 상가용 건물을 신축할 계획이었으나, 법령상의 제한으로 그 건물을 신축할 수 없게 되었다. 또한 토지의 오염으로 통상적인 사용도 기대할 수 없었다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 68. 다음 중 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 있는 것은?

  • 69. 甲은 그의 X가옥을 乙에게 1억원에 매도하면서 계약체결일에 계약금 1천만원을 받았고, 잔금 9천만원은 그로부터 1개월 후에 지급받기로 하였다. 그리고 甲의 귀책사유로 위 매매계약이 해제되면 甲이 乙에게 1천만원의 위약금을 지급해야 한다는 약정도 함께 하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 70. 청약과 승낙에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 71. 다음 중 과실(過失)이 있는 경우에만 인정되는 것은?

  • 72. 계약해제의 소급효로부터 보호될 수 있는 제3자에 해당하는 자는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 73. 甲은 경매절차에서 저당목적물인 乙 소유의 X토지를 매각받고, 그 소유권이전등기가 경료되었다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 74. 임대차계약(일시사용을 위한 임대차는 제외)의 당사자가 아래의 권리에 관하여 임차인에게 불리한 약정을 하더라도 그 효력이 인정되는 것은?

  • 75. 「주택임대차보호법」상의 주택임대차에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 76. 甲은 乙소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 2009. 6. 1. 보증금 4,500만원에 임차하여 같은 날 인도받은 후, 같은 해 6. 10. 적법절차에 따라 사업자등록을 신청하였다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 77. 「주택임대차보호법」의 내용에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 78. 「가등기담보 등에 관한 법률」에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 79. 甲과 乙은「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 丙소유 X건물의 소유권등기를 乙명의로 하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

  • 80. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

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