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공인중개사 1차 기출문제 2017년 28회 (2017.10.28)

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1. 자격요약

□자격명 :
공인중개사 1차
□영문명 :
Licensed Real Estate Agent
□관련부처 :
국토교통부
□시행기관 :
한국산업인력공단
□응시자격 :
제한없음
□자격분류 :
국가전문자격증
□홈페이지 :
www.q-net.or.kr
□자격증 관계도

공인중개사 1차, 공인중개사 2차(1교시), 공인중개사 2차(2교시)

2. 자격정보

□ 공인중개사 1차
○ 한국산업인력공단에서 시행하는 공인중개사 시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말함.
○ 공인중개사 자격증을 취득한 후, 중개사무소 개설등록을 하려면 등록신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육(실무수습 포함)을 받아야 함. (공인중개사법 제34조)
□ 주요특징
○ 일정한 수수료를 받고 토지나 주택 등 중개 대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선, 중개 행위를 수행.

- 중개란 중개대상물(토지, 건축물과 그 밖의 토지의 정착물, 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건)에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. (공인중개사법 제3조)

○ 토지, 건축물의 부동산 중개업 외에도 부동산관리, 개발, 분양 대행, 경 · 공매 대상물의 입찰 신청 대리 혹은 매수 신청 대리 등을 수행.

공인중개사 시험은 법률계 자격증 시험 중에서 가장 기본적인 시험으로 평가되지만 최근에는 시험 난이도가 점차 높아지고 있다.

○ 시험은 응시자격에 제한이 없으며, 1차 시험(2과목)과 2차 시험(3과목)으로 구분하여 같은 날에 시행.

- 모두 객관식 5지 선택형으로 출제되며, 절대평가 방식으로 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상이면 합격.

- 보통 1차와 2차 시험으로 분리된 자격시험은 1차를 합격한 후에만 2차를 응시할 수 있으나, 공인중개사 시험은 1차와 2차의 동시 응시가 가능함.

□ 진로 및 전망
○ 취업

- 기존 중개사업소, 부동산 투자신탁회사, 외국인투자중개법인 등 부동산 관련회사에 취업 가능.

- 일반기업의 부동산팀이나 관재팀에도 취업이 가능하며, 승급우대와 자격증 수당 등이 지급되기도 함.

○ 창업

- 공인중개사 시험을 합격하면 바로 중개소를 개업 가능.

○ 컨설팅

- 종래의 부동산 중개사무소의 개업 외에 최근에는 부동산의 입지환경과 특성을 조사, 분석하여 부동산 이용을 최대화 할 수 있는 방안을 연구하고 자문하는 컨설팅업이 자리를 잡아가고 있음.

3. 시험정보

□ 시험일정 ( 원서접수 첫날 10:00부터 마지막 날 18:00까지 )
구분 필기원서접수
(인터넷)		 필기시험 필기합격
(예정자)발표
2023년 정기 1회 2023.08.07 ~ 2023.08.11 2023.10.28 2023.11.29
□ 수수료

○필기 : 13,700원

□ 취득방법
○ 시험과목

- 필기

1) 부동산학개론(부동산감정평가론 포함)
2) 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

○ 검정방법

- 필기 : 객관식 5지 택일형 과목당 40문항(과목당 50분)

○ 합격기준

- 필기 : 100점을 만점으로 하여 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상

○ 제한시간

- 필기 : 100분

1 과목 : 부동산학개론

  • 1. 이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?

    • 1부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.
    • 2선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.
    • 3맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다.
    • 4후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.
    • 5빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.

  • 2. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

    • 1워포드(L. Wofford)는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다.
    • 2부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발 사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
    • 3부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
    • 4법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
    • 5예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.

  • 3. 토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산 활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

    • 1토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.
    • 2토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
    • 3토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.
    • 4토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
    • 5토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

  • 4. 한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

  • 5. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 6. 다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?

    - 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330m2 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것
    - 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함)
    - 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

  • 7. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  • 8. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입근거가 된다.
    ㄴ. 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다.
    ㄷ. 부동산조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
    ㄹ. 용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.

  • 9. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  • 10. 토지비축제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 11. A씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회차에 상환할 원리금상환액과 13회차에 납부하는 이자납부액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

    - 대출금리 : 고정금리, 연 5%
    - 대출기간 : 20년
    - 원리금 상환조건 : 원금균등상환이고, 연 단위 매 기말상환

  • 12. 부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선을 가정함)

  • 13. 허프(D. Huff)모형을 활용하여, X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 원 추정매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  • 14. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인을 비옥한 토지의 희소성과 수확체감현상으로 설명하고, 토지의 질적 사이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다.
    ㄴ. 마셜(A. Marshall)은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다.
    ㄷ. 튀넨(J.H.von Marx)은 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이를 절대지대로 보았다.
    ㄹ. 마르크스(K.Marx)는 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 보았다.

  • 15. 투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

  • 16. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 17. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

  • 18. 다음 아파트에 대한 다세대주택 수요의 교차탄력성은? (단, 주어진 조건에 한함)

    - 가구소득이 10% 상승하고 아파트가격은 5% 상승했을 때, 다세대주택 수요는 8% 증가
    - 다세대주택 수요의 소득탄력성은 0.6이며, 다세대주택과 아파트는 대체관계임

  • 19. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

  • 20. 부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  • 21. 주택 공급 변화요인과 공급량 변화요인이 옳게 묶인 것은?

  • 22. 주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택계정의 용도가 아닌 것은?

  • 23. 다음 조건에서 A지역 아파트시장이 t시점에서 (t+1)시점으로 변화될 때, 균형가격과 균형량의 변화는? (단, 주어진 조건에 한하며, P는 가격 Qs는 공급량이며 Qd1과 Qd2는 수요량임)

    - 아파트 공급함수 : Qs = 2P
    - t시점 아파트 수요함수 : Qd1 = 900-P
    - (t-1)시점 아파트 수요함수 : Qd2 = 1,500-P

  • 24. 다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간투자방식을 ＜보기＞에서 올바르게 고른 것은?

  • 25. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 26. 토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

  • 27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    - 담보 부동산의 시장가치 : 5억원
    - 연소득 : 6,000만원
    - 연간 저당상수 : 0.1
    - 대출승인기준
    * 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%
    * 총부채상환비율(DTI) : 40%
    ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함.

  • 28. 부채감당률(dedt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 29. 다음 부동산 투자안에 관한 단순회수기간법의 회수 기간은? (단, 주어진 조건에 한함)

  • 30. 부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

  • 31. 부동산 투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 32. 5년 후 1억원의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

    - 할인율 : 연 7% (복리 계산)
    - 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

  • 33. 부동산투자분석기번 중 할인현금흐름분석법(didcounted cash fiow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 34. 다음 ( )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

    - 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 제조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (   )% 다.
    - 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상거래가격 대비 20% 저가(低價)에 대도된 것을 확인하고 사정보정치에 (   )를(을) 적용했다.

  • 35. 부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 36. 다음 부동산현상 및 부동산 활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

    - 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉·난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.
    - 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

  • 37. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

    - 가능총소득 : 5,000만원
    - 공실손실상당액 : 가능총소득의 5%
    - 유지관리비 : 가능총소득의 3%
    - 부채서비스액 : 1,000만원
    - 화재보험료 : 100만원
    - 개인업무비 : 가능총소득의 10%
    - 기대이율 4%, 환원율 5%

  • 38. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

  • 39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

  • 40. 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    - 신축공사비 : 8,000원
    - 준공시점 : 2015년 9월 30일
    - 기준시점 : 2017년 9월 30일
    - 건축비지수
    * 2015년 9월 : 100
    * 2017년 9월 : 125
    - 전년대비 잔가율 : 70%
    - 신축공사비는 준공당시 제조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운점을 고려하여 정률법을 적용함

2 과목 : 민법 및 민사특별법

  • 41. 법률행위 등에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 42. 무효와 취소에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 43. 대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 丙에게 甲소유의 토지를 매도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 44. 대리에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 45. 다음 중 무효가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 46. 조건부 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 47. 불공정한 법률행위(민법 제104조)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 48. 다음 중 서로 잘못 짝지어진 것은?

  • 49. 甲은 자신의 X부동산을 乙에게 매도하고 계약금과 중도금을 지급받았다. 그 후 丙이 甲의 배임행위에 적극 가담하여 甲과 X부동산에 대한 매매계약을 체결하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 50. 착오에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 51. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 52. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 53. 점유자와 회복자의 관계 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 54. 점유권에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 55. 지상권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 56. 물권변동에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 57. 甲은 3/5, 乙은 2/5의 지분으로 X토지를 공유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 58. 甲은 자신의 토지와 그 지상건물 중 건물만을 乙에게 매도하고 건물 청거 등의 약정 없이 건물의 소유권 이전등기를 해 주었다. 乙은 이 건물을 다시 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 59. 부합에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

    ㄱ. 지상권자가 지상권에 기하여 토지에 부속시킨 물건은 지상권자의 소유로 된다.
    ㄴ. 적법한 권원 없이 타인의 토지에 경작한 성숙한 배추의 소유권은 경직자에게 속한다.
    ㄷ. 적법한 권원 없이 타인의 토지에 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 속한다.
    ㄹ. 건물임차인이 권원에 기하여 증축한 부분은 구조상·이용상 독립성이 없더라도 임차인의 소유에 속한다.

  • 60. 저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?

  • 61. 상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 62. 유치권의 소멸사유가 아닌 것은?

  • 63. 후순위 근저당권자의 신청으로 담보권실행을 위한 경매가 이루어진 경우, 확정되지 않은 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기는? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 64. 甲은 乙과의 계약에 따라 乙소유의 구분건물 201호, 202호 전체를 수리하는 공자를 완료하였지만, 乙이 공사대금을 지급하지 않자 甲이 201호만을 점유하고 있다. 다름 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 65. 계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 66. 甲은 자신의 X건물을 乙에게 임대하였고, 乙은 甲의 동의 없이 X건물에 대한 임차권을 丙에게 양도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 67. 제3자를 위한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 68. 부동산매매계약이 수량지정매매인데, 그 부동산의 실제면적이 계약면적에 미치지 못한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 69. 하자담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 70. 계약의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

  • 71. 甲은 자신의 X건물을 乙소유 Y토지와 서로 교환하기로 합의하면서 가액차이로 발생한 보충금의 지급에 갈음하여 Y토지에 설정된 저당권의 피담보채무를 이행인수하기로 약정하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 72. 계약금에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 73. 이행지체로 인한 계약의 해제에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 74. 매매의 일방예약에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 75. 甲이 2017.2.10. 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?

  • 76. 甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있을면 판례에 따름)

  • 77. 甲은 조세포탈ㆍ강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 78. 甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  • 79. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이상의 결의가 있어야만 하는 경우는?

  • 80. 선순위 담보권 등이 없는 주택에 대해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

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